Die beste (Hotel)Adresse der Stadt

„Machen Sie das Hilton Vienna Plaza einfach zum besten Hotel der Stadt“, lautete die simple Vorgabe vonseiten des Auftraggebers an das Design- und Planungsteam, das für die Generalsanierung des Gebäudes aus den 1980er-Jahren verantwortlich zeichnet. Doch weder simpel noch einfach waren die Voraussetzungen: In nur sechs bzw. neun Monaten Bauzeit mussten höchste Standards in puncto Sicherheit, Gestaltung und Wohnkomfort geschaffen werden – und das zumindest zeitweilig unter laufendem Betrieb.

Die Herausforderung bei Generalsanierung und Umbau des Hilton Vienna Plaza waren so vielfältig wie selten bei einem Bauvorhaben dieser Größenordnung. Neben dem engen Budget- und Zeitrahmen galt es, ohne Volums- oder Flächen­zuwachs die Anzahl der vermietbaren Zimmer von bislang 222 auf 254 aufzustocken. Gleichzeitig mussten zur Schaffung neuer, moderner Konferenzsäle im ersten Obergeschoß 14 Zimmer weichen, für die in den Geschoßen zwei bis zehn Ersatz geschaffen wurde. Dazu bedurfte es einer völlig neuen Zimmeraufteilung, die nur über die Optimierung der Grundrissflächen realisiert werden konnte.

Zur Erlangung zusammenhängender Flächen in der freigeräumten, neuen Konferenzebene wurde massiv in die Gebäudestatik eingegriffen. Zahlreiche tragende Wände wurden durch schlanke Stahlrahmen ersetzt. Eine Etage tiefer ging es unterdessen an die räumliche Neuorganisation der gesamten Erd­geschoßzone, was ebenfalls in erheblichen Eingriffen in die bauliche Substanz resultierte. „Das führte in Summe dazu, dass sprichwörtlich kein Stein auf dem anderen blieb“, wie Architekt Peter Klein von der mit der Generalplanung beauftragten A.C.C. Ziviltechniker GmbH bestätigt.

Intensive Planungsphase

Rund zwei Jahre dauerten die Vertragsverhandlungen zwischen dem Gebäudeeigentümer und der Hilton Gruppe. Vonseiten der Planung wurden die Verhandlungsergebnisse und Ideen unmittelbar in entsprechende Pläne umgesetzt. Unzählige Varianten wurden in dieser Zeit erarbeitet – sowohl was den Zuschnitt des Gebäudes selbst angeht, als auch die Zahl der Zimmer betreffend, die Lage, Ausgestaltung und Umfang der Konferenzräumlichkeiten oder in Bezug auf die Größe und Gestaltung des neuen Fitnessbereichs sowie der öffentlichen Zonen. Und all diese Planungsvarianten hatten Auswirkungen auf die Kosten.

„Die Nachführung der Kostenschätzung als Grundlage für die pachtvertraglichen Verein­barungen waren ein wesentlicher Schwerpunkt der Projektentwicklung“, so Klein.

Nach Abschluss der aufwändigen Vorphase blieben lediglich vier Monate bis zum angepeilten Baustart am 2. Jänner 2014. In dieser Zeit musste nicht nur die Baubewilligung erzielt, sondern auch die jeweiligen gewerberechtlichen Bewilligungen in die Wege geleitet werden sowie die Detailplanung so weit fortgeschritten sein, dass noch vor Jahreswechsel die Vergabe der Ausführungsarbeiten an alle Gewerke stattfinden konnte. Um die extrem kurze Bauzeit von knapp sechs Monaten für die ersten fünf Geschoße bzw. neun Monate für den gesamten Umbau einhalten zu können, war eine Planung bis ins letzte Detail erforderlich.

„Allen Beteiligten war klar, dass, sobald die Bauarbeiten starten, die kurze Bauzeit weder Fehler in der Planung toleriere, noch Luft für spätere Plandetaillierungen oder gar Änderungen zulassen würde“, weiß Klein.

Bis hin zum Maßstab 1:2 wurde deshalb jeder einzelne Raum und jeder Bereich des Hotels detailliert in den Plänen abgebildet. Dazu kam eine exakte Projektvorbereitung und eine neue Methode der Vergabe an die Ausführenden.

Herausforderung Baumanagement

Wesentlich zum Projekterfolg – sprich zur Kosten- und Termintreue – beigetragen hat die Teilung des Bauvorhabens in zwei Baustellen mit jeweils eigenem Management und eigenen Planungsteams. Ein Team war für die öffentlichen Zonen, das andere für die Zimmerbereiche zuständig. Dabei liefen alle Umbau- und Sanierungsarbeiten praktisch parallel ab. Das heißt, es waren nicht nur alle Firmen gleichzeitig am Werk, sondern in jedem Gewerk gab es zumindest zwei unterschiedliche Ausführende.

Der große Vorteil: Durch ein gezieltes und übergeordnetes (Krisen)Management konnten kurzzeitige Defizite einzelner Firmen durch die vorhandene Zweitfirma ausgeglichen werden.

Unverwechselbares und zeitloses Interieur

Das Hilton Vienna Plaza ist auf eine internatio­nale Gästeklientel mit hohen Ansprüchen ausgelegt. Dementsprechend hoch sind auch die Anforderungen an das Design und die Qualität der Ausführung vonseiten der Hotelleitung. Für die Planung des Interieurs zeichnet das britische Innenarchitekturbüro Robert Angell Design aus London verantwortlich, das im Zuge einer Ausschreibung nach intensiven Sondierungs­gesprächen ausgewählt wurde.

Die Wahl auf das Designteam von Robert Angell fiel nicht zuletzt aufgrund des Umfangs und der hohen Detailgenauigkeit bei vergleich­baren Referenzprojekten. Aufgrund der Tatsache, dass die Innenarchitekten in London sitzen und auch ein Großteil der Vertreter des Hilton Konzerns englisch sprechen, wurden alle Besprechungen in Englisch geführt und die Protokolle hierzu in englischer und deutscher Sprache verfasst. Bei sensiblen Dokumenten wurde auf die Unterstützung von Dolmetschern zurückgegriffen.

„Ein enormer Aufwand, wenn man bedenkt, dass insgesamt rund 21.000 E-Mails und hunderte Protokolle im Zuge der Projektentwicklung angefallen sind“, wie Klein berichtet.

Höchste Ansprüche an Gestaltung und Ausführung

Höchste Standards forderte der Hilton Konzern in Bezug auf die technische Ausrüstung, das Sicherheitskonzept sowie in Hinblick auf das Design. Interiordesigner Robert Angell lässt das Gebäude weiterhin seine Geschichte erzählen und die Ära der 1920er-Jahre aufleben, ergänzt um die zeit­gemäßen Möglichkeiten der Gestaltung. So erinnert auch das neue Interieur an die Elemente des Art déco ­– mit einem Farbkonzept in Gold und Schwarz, ergänzt um edle Materialien wie Carrara Marmor, Stein, Glas und Leder.

Höchste Anforderungen wurden auch an die Ausführung gestellt, wie beispielsweise Nadja Thanner von der Thanner Trockenbau GmbH zu berichten weiß: „Der trockene Innenausbau trägt mit den zahlreichen Einbauten und Verkleidungen maßgeblich zum neuen Erscheinungsbild des Hotels bei. Vor allem die aufwändigen Deckenkonstruktionen verzeihen keinen Fehler. Hier war eine extreme Maßgenauigkeit erforderlich, um ein exaktes Oberflächenbild zu realisieren.“

Zudem gab es keinen zeitlichen Spielraum für Nachbesserungen. Bis zu zehn Monteure waren deshalb gleichzeitig am Werk, wie zum Beispiel im neu gestalteten Restaurant. Die aufwändige Kassettendecke wurde aus im Werk vorproduzierten Gipskartonfertigteilen hergestellt und vor Ort auf die Unterkonstruktion montiert. Darunter verbirgt sich nicht nur die gesamte Lüftungstechnik, sondern auch die Beleuchtungsinstallation. Nicht weniger aufwändig gestaltete sich die abgetreppte Decke samt integrierter Beleuchtung in der neuen Eingangshalle, die als Aushängeschild die Gäste auf das neue Design des Hauses einstimmt.

Teileröffnung nach sechs Monaten

Bereits ein halbes Jahr nach Baustart fand mit der Fertigstellung des Erdgeschoßes und der Etagen eins bis vier auch die erste Teileröffnung des um­gestalteten Hotels statt. Ohne Budgetüberziehung wurde nach neun Monaten auch der gesamte Umbau termingerecht abgeschlossen und am 15 September des vergangenen Jahres das Hotel wieder eröffnet.