Vom Silo zum Ideenspeicher
Als zertifiziertes klima:aktiv Passivhaus bietet das neue Bürogebäude „silo. Liesing Offices“ im 23. Wiener Gemeindebezirk alle Vorteile eines modernen Bürogebäudes bei gleichzeitig minimalen Energie-kosten und hohem Nutzerkomfort. Die flexible Grundrissgestaltung ermöglicht dank Trockenbauweise vielfältige Raumnutzungsvarianten.
Exakt zwei Jahre nach Baubeginn konnten mit dem Jahreswechsel die ersten Mieter in das neue Bürogebäude in der Wiener Lehmböckgasse im 23sten Bezirk einziehen. Zu den Ersten, die hier ihre Zelte aufgeschlagen haben, gehören beispielsweise auch die MA 40 – Soziales, Sozial- und Gesundheitsrecht der Stadt Wien oder das Spezialaufzugsunternehmen Kone. Mit einer Bürofläche von rund 30 Prozent der insgesamt 12.000 m2 Nutzfläche ist Kone nach der MA 40 der zweitgrößte Mieter im mittlerweile vollständig vermieteten Haus. Neben den Büros hat der weltweit führende Anbieter von Komplettlösungen rund um Aufzüge und Rolltreppen auch den 18 Meter hohen, ehemaligen Silo inmitten des neuen Industriegebiets gemietet. Als markanter Orientierungspunkt fungiert der ehemalige Sägemehlspeicher nicht nur als Landmark, sondern gleichzeitig auch als Namensgeber für den Bürostandort und wird in Zukunft für die Installation von Aufzugs-Testschächten auch tatsächlich weiterhin genutzt werden.
BÜROHAUS IN PASSIVHAUSQUALITÄT
Insgesamt umfasst der Bauplatz eine Gesamtfläche von rund 19.000 m2. Das vor kurzem fertig gestellte siebenstöckige Bürogebäude ist der erste Bauteil. Der nächste Bauteil ist bereits in Planung und soll noch heuer das Einreichverfahren durchlaufen. Mit der Errichtung der Gebäude in Passivhausqualität wird auch dem Ziel des EU-geförderten Projekts „Ressourcenschonendes Betriebsgebiet Liesing“ Rechnung getragen. „Errichtet wurde das Gebäude aus Stahlbeton in Ortbauweise mit einer 30 Zentimeter starken Fassadendämmung. Für höchste Energieeffizienz sorgen zudem die wärmebrückenfreie Konstruktion, und die durchgehend bei allen Fenstern eingesetzte Dreischeiben-Isolierverglasung mit integriertem Sonnenschutz im Scheibenzwischenraum“ erklärt Architekt Martin Eisenschien vom Planungsbüro MES Real Estate Services GmbH die ausgezeichnete energetische Performance. Unterstützt wird diese von der mechanischen Lüftungsanlage inklusive Wärmerückgewinnung sowie der Bauteilkühlung, die hauptsächlich in den Decken integriert ist und die Hauptlast des Kühlbedarfs in den Sommermonaten deckt.
FLEXIBLE RAUMSTRUKTUR
Beim aktuellen Überangebot an Büroimmobilien müssen neue Bürohäuser schon etwas bieten, um ein Vollvermietung langfristig sicherstellen zu können. So gibt es im Silo beispielsweise lediglich im Bereich des Stiegenhauses und der Sanitärzellen tragende Wände. Die gesamte Innenraumgestaltung erfolgte im trockenen Innenausbau, wobei den Mietern im Vorfeld unterschiedliche Ausbauvarianten angeboten und maximale Mitgestaltung ermöglicht wurde. Ein tolles Serviceangebot für die Mieter und gleichzeitig eine Herausforderung für das ausführende Unternehmen, die Schreiner Trockenbau GmbH, wie Projektleiter Emmerich Sampl zu berichten weiß: „Obwohl überwiegend klassische Trockenbauwände mit RIGIPS Gipskartonplatten errichtet wurden, war die Baustelle vor allem im Endausbau ein echte Herausforderung. Das lag vor allem daran, dass wir alle Sonderwünsche hinsichtlich der Raumgestaltung in sehr kurzer Zeit realisieren mussten, da alle Mieter natürlich ihre Umzugstermine einhalten mussten und wir somit in allen Etagen mehr oder weniger gleichzeitig am Werk waren.“
Die flexible Büroraumstruktur mit einem außenliegenden Stützenraster im Abstand von 2,70 Metern ermöglicht vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: vom klassischen Zellenbüro bis hin zur Open Office ist alles möglich und wurde auch in Anspruch genommen. Während beispielsweise die MA 40 auf klassische Kleinbüros setzte, bevorzugte Kone ein offenes Büroraumkonzept mit unterschiedlichen Raumzonen. So findet man in den beiden Kone-Etagen sowohl geschlossene Besprechungsräume als auch in Trockenbauweise errichtete und raumhoch verglaste Einzel- und kleine Gruppenbüros.
Anspruchsvoll in Bezug auf den Trockenbau war aber auch die Einkleidung der Versorgungsschächte für die umfangreiche Haustechnik des Passivhauses. Um den hohen Anforderungen des Brandschutzes zu genügen, mussten alle Lüftungkanäle in Formrohren zu den Büros geführt und mit Ridurit Feuerschutzplatten verkleidet werden.
BETRIEBSKOSTENGARANTIE
Nicht nur durch seine flexiblen Raumstrukturen zeichnet sich das Projekt „silo. Leasing Offices“ aus und macht den Betriebsstandort für seine Mieter attraktiv. Vor allem die im Vergleich mit klassischen Bürobauten extrem niedrigen Energiekosten sprechen für das Bürogebäude. Die Mieter profitieren von der betriebswirtschaftlichen Planungssicherheit, indem der Vermieter entweder All-inclusive-Mietverträge anbietet oder die Betriebskosten garantiert. So ist das Silo das erste Bürohaus Österreichs, das gedeckelte Betriebskosten auf zehn Jahre garantiert.
B a u s t e l  l e n t a f e l
Projekt: Bürogebäude „silo. Liesing Offices“, Lehmböckgasse 61, A-1230 Wien
Bauherr: Erste Group Immorent AG, 1060 Wien MES Real Estate Services GmbH, 1060 Wien
Trockenbau: Schreiner Trockenbau GmbH, 8055 Graz
RIGIPS Fachberatung: Franz Efler
(Ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
